上海房价，还能不能跑赢通胀？ 新消息
在这个货币超发的时代，我们的资产都要和印钞机赛跑。
而房子，尤其是核心城市的房子，是对抗通胀的真利器。
(资料图片)
过去十几年，房子抗通胀的真实水平到底如何？
我们最近结合大量数据系统的研究了这个问题，答案就在下面这张图里：
这张图一目了然、同时信息密度非常大。
如上图，我们挑选了几个主流的资产： 上海房价、平米20城房价、黄金、沪深300指数 ；
并找了几个通胀指标： M2数量、中国GDP、CPI和PPI ；
放在一起作了对比。
以下是这些资产和通胀指标的年化增长率，值得反复阅读、熟记：
M2，年化增长+13.4%，2009年至今涨了4.55倍 上海房价，年化增长+12.4%，2009年至今涨了4.15倍 平米20城房价，年化增长+9.5%，2009年至今涨了2.56倍 中国GDP，年化增长+7.1% 黄金，年化增长+6.0% 沪深300，年化增长+5.9% CPI，年化增长+2.3% PPI，年化增长+1.2%可以看到，过去14年，几乎所有的资产都没有跑赢M2；
唯一快要跑平通胀水平的，只有上海房价。
果然，还是得靠房子，核心城市的房子。
身处这个时代，我们除了买房，还能靠什么对抗通胀？
未来上海房价，还能不能跑赢通胀？
今天平米研究院就为大家作出重磅解读。
对抗通胀的几种方式
通胀是分层的，菜场通胀和货币通胀完全不能相提并论。
根据M2数量、中国GDP、CPI和PPI这几个通胀指标，我们可以把通胀分为三个级别。
1、大级别的货币通胀10%+：由货币超发水平（M2）决定，在国内只能用房产来抵御。
2009年至今的14年里——
M2，年化增长+13.4% 上海房价，年化增长+12.4% 平米20城房价，年化增长+9.5% 全国房价，年化增长+7.6%所以，不是买房就能跑赢通胀，而是核心城市的房子，才能跑赢。
2、中级别的经济通胀6%+：由经济增长率（GDP）决定，可以用黄金和股票组合来抵御。
2009年至今的14年里——
中国GDP，年化增长+7.1% 黄金，年化增长+6.0% 沪深300，年化增长+5.9%3、小级别的基础通胀2%+：由生活生产物价（CPI\PPI）决定，可以通过工资增长来抵御。
2009年至今的14年里——
CPI，年化增长+2.3% PPI，年化增长+1.1%我们可以真实感受到，过去十几年来，物价虽然也涨了不少，但相比房价真的差太远了。
在普通人所能接触购买的所有资产中，房子依然是对抗通胀最好的资产，而且持有体验最好。
楼市周期的本质，就是货币周期。
而货币周期，是一切周期之母。
资产周期的本质就是货币周期。
因为货币的供给存在明显的周期性，通常3-4年的周期尺度里，宽松、紧缩轮回。
而房产周期与货币周期高度相关，体现了——迄今为止，房地产仍是承接货币周期的最大蓄水池。
比如，以M1为代表的货币周期，总是领先于楼市周期3-12个月。
前一轮货币周期，是2014年1月~2016年7月，引领了2015-2016年的全国楼市大行情。
2015-2016年，全国房价疯涨，从一二线到三四线，全面开花。
上一轮货币周期，是2020年1月~2021年1月，引领了2020-2021年的局部行情。
2020年，上海房价疯涨。
这一轮货币周期，已经在2022年1月附近探底，现在处于复苏周期，有助于未来楼市的整体回暖。
这是平米对未来两年楼市保持乐观的依据基础。
而且房产作为一种大类资产，持有体验是所有资产种最好的。
什么意思呢？
不同资产对货币的敏感度是完全不同，也就是波动率有区别。
在波动率上：股票市场 >商品市场 >>房产
高波动率是量化交易者的天堂，是情绪交易者的地狱。
比如股票，速涨速跌，一般人很难拿住，追涨杀跌才符合人性；
所以股市里散户大都是韭菜，被机构镰刀无形收割。
对比以下大类资产的收益率和波动率：
商品，中收益率，高波动率；
股票，低收益率，高波动率；
债券，低收益率，低波动率；
房产，高收益率，低波动率；
哪个更适合普通人持有，一目了然。
显然，房产是一个容错率更高、回撤更小的大类资产品类。
说白了就是：
房子，你买了住在里面，不会怎么去关注他的价格；
当你有一天想换房，或者听到周围人都在议论房价涨了的时候，你才发现，哦，原来房价涨了。
股票则不一样，大起大落，买的多了，上班想看，下班想研究，追涨杀跌，迟早赔个底掉。
房子还能不能持续跑赢通胀？
能。但又很难。
能，是因为决定楼市作为最大蓄水池的根本机制没有动摇——
1、土地财政制度，决定了楼市这个市场，仍被官方小心呵护，有上压必有下托；
2、房价和银行深度绑定，银行评估抵押机制，决定了房产仍是经营、信贷的标准抵押物；
3、家庭财富配置权重中，房产仍占据绝对的大头比例。
房子的价值，一定程度上代表了家庭财富，这个信心不能摧毁。
2010年至今，房子作为大类资产的涨幅是最接近M2的，即使从最近的2015年（上一个周期起点）开始，楼市的年化增长率仍跑平了M2。
我们相信，在上述几个机制不发生外部变化的情况下，楼市依然能长期跑赢或者跑平通胀。
但难的是，择时，也就是买入时机很重要。
因为——楼市的增长率并不如通胀率那样连贯稳定，通常是短期快涨、长期横盘阴跌。
大部分人无法在市场波动中发现正确的买点、规划选筹，总是后知后觉，追涨杀跌。
而在不同时间买入房产，感受完全不一样，如果一不小心买在高点，别说跑赢通胀，多少给你套个几年。
如何买房才能跑赢通胀？
1
正确的择时。
正确的买入时机，可以大幅提升持有体验和年化增长率——也就是抗通胀的能力。
从2014年到2022年，不同年份买入上海，年化收益率如下：
可以看到，即使优秀如上海房产这样年化13%的资产，买入时点不同导致的结果，竟然是天差地别。
过去9年，仅有三个年份买入时后的年化收益超过了10%。
其中两个年份（2017、2021年）买入，甚至要忍受阶段性的回撤和亏损。
足以证明择时的重要性。
平米研究院把楼市周期分为启动期、爆发期、赶顶期、调整期，并动态追踪周期和趋势。
在启动期买入，会远好于在赶顶期买入。
2
选择优秀的城市。
2009年至今的14年里——
上海房价，年化增长+12.4% 平米20城房价，年化增长+9.5% 全国房产平均，年化增长+7.6%上海，相比国内最优秀的20城，年化增长率提升了接近+3.0%；
上海，相比全国房产平均水平，年化增长率提升了接近+5.0%；
正确的选城，可以让持有房产的年化增长率提升+3.0~+5.0%。
平米二十城核心资产的评选标准：
1）核心资产： 城市产业能级足够高，代表中国最好的一批核心城市。
北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、苏州。
2）雪坡长： 非核心城市，但在各自地理区域里首位度极高的一批城市。
重庆、西安、长沙、武汉、郑州、济南、天津。
3）增速快： 社会存款、资金增速、小学生人口增速大幅跑赢的潜力城市。
成都、福州、东莞、宁波、合肥、青岛。
总结
一、 所有资产中，房产依然是承接货币周期最大的蓄水池，也持有体验最好的资产。
房产“低波动、高收益”，是一个相当优秀的大类资产，提供了全资产品类最好的持有体验。
迄今为止，楼市仍是承接货币周期的最大蓄水池。
二、楼市还能否持续跑赢通胀？
我们相信，在土地财政制度、银行评估抵押机制、家庭财富配置不发生外部变化的情况下，楼市跑赢通胀的能力会长期持续。
但因为楼市市场具备周期性和弹性，要达到跑赢通胀的目标，需要正确择时、选筹，非常需要功力。
三、如何买房才能跑赢通胀?
1、正确的择时——正确的买入时机，可以大幅提升持有体验和年化增长率。
2、正确的选城——持有优秀城市的房产，可以让持有房产的年化增长率提升+3.0~+5.0%。
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